Nieuw bouwen of verbouwen in tijden na de crisis

Langzamerhand lezen we vooral weer positieve verhalen over bouwend Nederland en kunnen we opmaken dat we weer aan het klimmen zijn uit een diep dal. Zelf heb ik als ondernemer ervaren wat het is om een bedrijf te bouwen (gestart in 2009) en staande te houden in tijden van crisis. Hieruit heb ik veel leermomenten getrokken en heeft een een stabiele fundering gevormd voor de groei die we op dit moment doormaken.

Ik heb er zelf ook bewust voor gekozen om in 2013 een nieuwe woning te bouwen en als ik daarop terugkijk dan trek ik voor mezelf de conclusie dat ik dit zeker nog eens ga doen. Waarom- en hoe ik dit heb gedaan vertel ik later in dit artikel. Eerst wil ik een aantal zaken aanhalen die goed zijn om te weten. Nou ja, goed? Dat laat ik even in het midden want wat geweest is is geweest en wat gaat komen heb je voor een groot deel ook zelf in de hand.

Je wil dit lezen als je het interessant vind en wellicht plannen hebt om in de komende periode nieuw te gaan bouwen of om een bestaande woning te renoveren.

Nieuw bouwen of verbouwen in tijden na de crisis

Toen de economische crisis toesloeg hadden veel bedrijven daaronder te lijden. Vooral de bouwbedrijven kregen de eerste lading over zich heen. Verhuizingen, verbouwingen en andere zaken, men deed het niet meer. We namen pas op de plaats en de bouwsector was daardoor de dupe. Nu ons land weer opkrabbelt uit de crisis is de bouwnijverheid een van de eerste bedrijven die daarvan profiteert, leidend tot een tijd- en personeelstekort.

Crisis in de bouw in een notendop

Vanaf 2010 daalde de bouw van nieuwe woningen aanzienlijk en door het verlies van vertrouwen door de consument zette deze daling door tot eind 2011. Met het hoogtepunt van een stijgende werkloosheid van 5,8 % in november 2011. Ondanks dat vanaf 2012 een lichte stijging werd gezien was dat voor de bouwbedrijven nog geen impuls om mensen in vaste dienst te nemen. In de jaren daarvoor waren veel ZZP-ers opgestaan, vaste werknemers die hun baan kwijt waren geraakt en besloten voor zichzelf te starten. Hier kon een heleboel mee gerealiseerd worden.

Tot en met 2016 was er een duidelijk stijgende trend te zien van zowel woning-, als utiliteitsbouw en kwamen er weer banen vrij. De voornaamste oorzaak is toch wel de woningbouw. In 2016 steeg de vraag naar nieuwe woningen enorm en de verwachting is dat dit ook de komende jaren zo zal blijven. In januari 2017 maakte het CBS bekend dat er in 2016 maar liefst 54.000 huizen werden gebouwd, het hoogste aantal in jaren.

Elk nadeel heeft zijn voordeel (zei een wijs man eens…)

Natuurlijk is de crisis een erg vervelende periode geweest voor veel mensen.

• er was minder werk;
• banen verdwenen;
• vaste contracten werden niet meer gegeven;
• ZZP-ers namen veel werk over van de grotere bedrijven.

Maar uiteindelijk heeft de crisis nu een positief staartje gekregen. De lage rentestanden voor nieuw af te sluiten hypotheken is historisch laag en dat geeft mensen nu de kans om in te zetten op een nieuwbouwwoning. Hierdoor maakt de woningbouw een enorme groei door om aan deze wens te voldoen. En dat leidt tot een toename van werk en banen.

We hebben allemaal al gehoord en gelezen dat de meeste bouwbedrijven tot eind 2017 vol zitten. Dus je eigen huis laten (ver)bouwen zit er voorlopig niet in. De orderportefeuilles van de meeste aannemers zitten voor de komende 10 maanden vol.

Toch als we sec naar de cijfers kijken van de het CBS over het eerste kwartaal van 2017 zien we een afnamen in het aantal woningen. Maar we zien dat er meer wordt gebouwd en meer wordt gesloopt. Dus dat er genoeg werk is, dat is geen verrassing.

Koop- en huurwoningen

Hoewel particuliere huiseigenaars steeds vaker kiezen voor het bouwen van een eigen huis zijn zij degene die waarschijnlijk het langste moeten wachten. Voor de grote bouwers zijn de huurprojecten of nieuwbouwwijken vaak interessanter. Hele huizenblokken de grond uit stampen levert uiteindelijk meer op.

Als particuliere bouwer zal je waarschijnlijk meer succes hebben bij de kleinere bedrijven, die mogelijk wat duurder zijn. Maar zij zijn het, die prestige van een mooi uniek project inzien en daar met de volle overtuiging voor willen gaan. Ook wel ambachtelijk vakmanschap genoemd in de volksmond.

Tekort aan vakmensen

Volgens de website van de aannemersfederatie MKB Bouw neemt het aantal opdrachten enorm toen, met langere wachttijden tot gevolg. Vooral het gebrek aan vakmensen blijkt een probleem. Woordvoerder Rielèn van der Hoek heeft in een interview gezegd: ,,Begin 2008 werkten er nog zo’n 200.000 mensen in de bouw, nu zijn dat er iets meer dan 100.000. Dat personeel heb je niet van de ene op de andere dag terug.’’

Misschien dat dit een goede waarschuwing is voor iedereen die aan de slag wil met een huis. Want zeg nou zelf, je wilt graag een huis wat wel wat langer blijft staan. Aan de andere kant is dit ook een kans, want in Nederland lopen dus ook bijna 100.000 vakmensen zonder baan rond, mogelijk als ZZP-er of in een andere rol. Het kan dus geen kwaad om eens te zoeken naar “vrije vakmensen” in de regio.

Prijs

Op de vrije markt is vaak alles mogelijk als je maar betaald. Dit kan twee kanten op, als je genoeg wilt betalen dan kun je waarschijnlijk morgen al iemand aan de deur hebben om je huis te bouwen. Maar misschien is het logischer om even af te wachten. De prijzen voor (ver)bouwen stijgen op dit moment enorm, dus er zijn drie keuzes om te overwegen wat betreft prijzen:

• Nu een offerte aanvragen met wachttijd.
• Nu een offerte aanvragen en meer betalen voor direct resultaat.
• Wachten en hopen dat de wachttijd afneemt zonder dat de prijzen verder stijgen.

Wat ten alle tijden belangrijk is en (mijn inziens) voorop moet staan is de kwaliteit en een eerlijke prijs die daarvoor betaald wordt. Deze verhouding is de afgelopen jaren compleet uit balans getrokken. In moeilijke tijden speelt prijs een veel te belangrijke rol wat voor veel faillissementen en wanhoop offertes heeft geleid. Nu de prijzen langzaam weer in de lift zitten merk ik (ook uit eigen ervaring) dat consumenten hier van schrikken. Logisch ook omdat het in ons systeem is gaan zitten.

Hetzelfde heeft gegolden voor het intreden van de euro, de wisselkoersen met o.a. Amerika en de Brexit waar momenteel de nodige ontwikkelingen gaande zijn. Het is allemaal een kwestie van wennen. Hoeveel mensen zijn er nu nog die terugrekenen in guldens? Ik heb het zelf een hele lange tijd gedaan maar inmiddels is een gulden ook voor mij gewoon ‘oud ijzer’.

De afgelopen jaren was het voor bouw gerelateerde bedrijven (Huis & Tuin gerelateerd) eerst overleven en daarna kwam de rest wel. Dat laatste is eigenlijk nu pas aan de orde want nu het werk weer aantrekt, er personeels tekort is en er nagenoeg niet aan de vraag voldaan kan worden trekken de prijzen weer aan.

Zijn bedrijven (te) duur geworden?

Worden bedrijven duur? Helemaal niet. Integendeel. Als je bouwaannemers, hoveniers etc. gaat vergelijken met bijvoorbeeld automonteurs, accountants en advocaten dan staan ambachtelijke beroepen totaal uit balans met deze voorbeelden. Is dat erg? Zeker niet. Maar ik vind het wel eens goed om hierover na te denken en dat waardering voor deze branche meer dan op zijn plaats is. Toch?

Je ziet dus langzaam dat verbouwingen en nieuwe woningen weer duurder worden. Statistisch genomen hoef je je hierover weinig tot geen zorgen te maken. Want aan de andere kant lees je ook dat woningen weer meer waard worden. In Amsterdam en omgeving tref je al prijzen aan die ruim 20% boven de prijzen van enkele jaren geleden liggen. De investering verdien je op die manier weer terug.

Let op! Dit schrijven is op basis van toekomstgericht denken en het tegendeel heeft zich de laatste jaren ook bewezen met huizen en hypotheken die zwaar onder water staan. Hier ben ik me ook goed van bewust maar is in dit geval niet de intentie van het artikel.

Met stijgende tarieven kunnen ondernemers ook weer investeren in hun bedrijf. Als ik 10 ondernemers zou vragen dan weet ik zeker dat ze alle 10 de ambitie hebben om te investeren in (nieuwe) vakmensen. En dat kan alleen maar als er per saldo meer overblijft per project. Met elkaar zetten we de branche weer in de lift en moeten we zorgen voor een doorstroom aan vakmensen.

Mijn eigen ervaringen van de afgelopen jaren

Ik gaf eerder al aan dat ik zelf in 2013 een nieuwe vrijstaande woning heb gebouwd. We hebben er bewust voor gekozen om dit niet uit te besteden aan een aannemer en ons volledig te laten ontzorgen. Ik heb zelf de touwtjes in handen genomen en het complete proces van ontwerp tot en met de bouw, oplevering en tuinaanleg te coördineren. Voor mij een enorme uitdaging maar, omdat ik met mijn hoveniersbedrijf dagelijks actief ben in bouwteams (intern overleg om huis en tuin werkzaamheden naadloos op elkaar af te stemmen) wilde ik graag ervaren wat het zou opleveren als ik onze woning met een eigen bouwteam ging realiseren.

Nu er een tekort is aan vakpersoneel en een heel groot aantal in de afgelopen jaren als zelfstandige is gestart vond ik het de moeite waard om deze (regionale) vakmensen bij elkaar te zetten en aan te sturen om zo het complete project te realiseren. Ik vond het een enorm interessant proces en het heeft ons ca 15% bespaart op de totale kostenraming die we destijds bij een aannemer hebben opgevraagd.

Op dit moment zie ik ze ook steeds meer ontstaan. Regionale bouwteams die elkaar kennen en exact weten wat ze kunnen verwachten en hoe ze zaken op elkaar af moeten stemmen. Wat hierin wel essentieel is, dat is de rol van de projectleider. Zie het als een schip met passagiers en bemanningsleden. Zonder kapitein raakt het van koers.

In een ander artikel zal ik uitgebreider ingaan op mijn project en zal ik je alle voor- en nadelen op een rijtje zetten.

Voor nu wil ik je nog graag een laatste tip meegeven mocht je al in de orienterende fase zitten. Om goede bedrijven te onderscheiden van de minder goede of zelfs slechte?

Check referenties

Sommige verbouwingen of herstelwerkzaamheden kunnen nu eenmaal niet een jaar of meer wachten. Wees daarom niet te voorzichtig met eens rondvragen. Vaak hebben kennissen, vrienden of buren ervaringen met ZZP-ers in de regio. Vraag daarom gerust rond. Ook slechte recensies zijn belangrijk. Dit hoeft niet altijd aan de kwaliteit van het werk te liggen, maar kan ook te maken hebben met de doorlooptijd van de klus of de vriendelijkheid van de ingezette werklui. Vertrouw niet te veel op online reacties. Het is relatief eenvoudig om zelf een aantal positieve responses op een site te (laten) zetten. Mond op mond reclame is veel efficiënter en daar heb je veel meer aan. En als je eenmaal een goede klusser gevonden hebt, dan zit je vaak gebeiteld. Veel ZZP-ers hebben graag hun vaste klanten als zijn het maar kleine klusjes, zeker omdat in de regio werken voordelig is en de reclame die jij voor hem/haar maakt is ook goud waard.

Heb je naar aanleiding van dit artikel vragen of opmerkingen? Laat ze gerust achter in de reacties. Wil je graag een persoonlijke vraag stellen? Stuur dan even een bericht via het contactformulier en vermeld specifiek je vraag.